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地产中介的“无限游戏?#20445;?#20174;链家到贝壳的升维攻击

2019-03-28 11:02 记者观察网 点击次数 :

  近日,包括腾讯、百度在内的22家投资人从链家撤资,4名链家董事也退出了管理层。

地产中介的“无限游戏?#20445;?#20174;链家到贝壳的升维攻击

  图片:腾讯、百度等22家股东从链家退出

  对此,贝壳找房回应称,“本次减资目的在于企业发展所需,原投资方在链家的股份将通过协议镜像平移到贝壳找房。”同时,贝壳找房宣布启动D轮融资,本轮融资由战略投资方腾讯领投8亿美元。

  此次架构调整是链家近几年来动作最大的一次。此次调整相当于升维打击,而其背后的原因,自然是为了更好地顺应中国地产业发展的新阶段 —— 由增量博弈到存量博弈的总体特征。

  一、地产中介的破局之战

  链家自2001起初创的10年时间内,都是一个默默无闻的“普通中介”。链家的真正崛起以及破局,是在2015年。

  在2015年那次PK中,链家守住了作为地产中介行业的核?#26408;?#20105;力——真实房源,尽管互联网中介大举烧钱补贴玩流量和客户黏性,但最终通通碰壁失败。房多多?#22771;?#20063;加入了开门面店的行列,而爱屋吉屋则在2019年之初云尽烟销。

  时间回到2015年。这一年,平静传统的房地产业迎来了几个野蛮人——如爱屋吉屋、房多多等。他们誓要颠覆这个以线下开店为主的中介行业的业态。

  的确,地产中介行业是一个相当笨拙的行业,而这个行?#30340;?#22815;存在唯一的理由就是信息不对称:房东不知道怎么卖房,房客不知道怎么去找房源。

  所以,大量的中介就靠着这个因素开起了门店,?#34218;?#30528;这些对接工作,并收取2%的服务?#36873;?/p>

  这个服务费(中介费)的定价也许未经推敲,也许是地产界多年经验得出的稳定比率;但对于一线城市动辄数百万的总价,也就意味着任何一个购房者?#23478;?#25343;出数十万的中介?#36873;?/p>

  中国的普通民众习惯于“能省则省”的思维旧俗,对着两个点的中介费,一向虽然?#37038;埽?#20294;并不认可。

  这便给了那些打着“消灭中介”、“干死渠道”的互联网中介公司所针对的矛头。

  于是,爱屋吉屋率先喊出了“一个点佣金(即1%)”的口号;那些年蔡大姨身披超人伸着一个手指头的那个广告在“铺天盖地”在每个人回家必经的电梯上。

地产中介的“无限游戏?#20445;?#20174;链家到贝壳的升维攻击

  降低佣金,那么这么大个公司人吃马喂靠什么?自然要烧钱来补贴。

  于是这些“互联网中介”公司便?#36873;?#28903;钱——做量——变现”这套互联网产业的思维模式套用到地产行业中来,简单粗暴地希望通过低佣金吸引来客户,把量做上去,再从其他地方收费变现。

  但是,这个逻辑明显不是所?#34892;?#19994;也走得通,你看汽车互联网说了多久,4S还是好好的,而在地产更是行不通,主要为三大原因:

  1. 地产行?#21040;?#26131;的是高度个性化的非标准产品;

  2. 用户于中介发生关系次数非常低,无法进行流量的?#20013;?#21464;现;

  3. 当烧钱的效应退坡之后,补贴消失,客户黏性无法维系。

  正是这三个?#26053;?#30340;弱点,最终使得互联网地产中介的逻辑最终被证伪。

  爱屋吉屋挂了,房多多被迫转型。同时,与互联网地产中介的扑街相伴随的,是人们对中介收费模式的最终认可,人们愿意为真实房源和优质服务付?#36873;?/p>

  最终,市场选择了链家。

  真实房源,保证了买房者对看到的房子放心;但是,交易?#26041;?#36824;有一个情况会出现,那就是卖方履?#23478;?#21450;交割这一块的问题是没人承担的。而且如果期间房价有波动,则买方或卖方违约是非常常见的,房价涨卖方会违约,房价跌买方会违约。

  我们都知道,中介市场,适合你的房子其实一张手数的过来,很多时候错过了真的就错过了。因此交易交割过户过程的保?#24076;?#26159;购房者最迫切需要的。

  而链家的难能可贵之处,就在于它实实在在地把这一块给做下来了。对客户提供全方位、立体化的购房风险保?#24076;?#21482;要是房客买房过程中因为房东的问题出现不能过户造成了损失,链家全部赔付,有数据显示到?#22771;?#20026;止今年上海链家已经赔了1.37亿元。

  然而,就是这一点,却在最近为链家带来的不小的麻?#24120;?#36824;使得链家的创始人左晖一度成了“老赖”。

  二、交易担保?#31895;隆?#32769;赖”风波

  2019年3月5日,中国执行信息公开网显示,?#26412;?#24066;东城区人民法院发?#23478;?#26465;限制消费令,对?#26412;?#38142;家房地产经纪有限公司及实际控制人左晖采取限制消费措施。

  但左晖是“躺枪”的;这件事情的?#30331;?#26159;一桩房屋买卖纠纷,链家涉事其中并被判败诉,由于左晖是链家的法人代表与实际控制人,因此在链家被执行之前,左?#25237;?#23558;是“老赖”。

  时间回到2016年3月11日。当时,在链家公司的居间服务下,某董姓人士(?#40065;啤?#33891;?#22330;?以真爱公司委托代理人的身份与郭红签订《买卖定金协议书》,确认以1920万元的总价款出售该房屋。当天,郭红需向真爱公?#23616;?#20184;定金50万元。

  2016年3月18日,董某?#31859;?#19968;系列证明材料来到链家公司,在郭红和链家公司经纪人员面前,签订了一系?#34218;?#26131;买卖的合同。

  真爱公司?#20449;?#22312;2016年5月31日前取得房屋的所有权证;链家公?#23621;?#36981;守相关法律规定,尽职提供居间服务。

地产中介的“无限游戏?#20445;?#20174;链家到贝壳的升维攻击

  事情进展到此,看上去已经是板上钉钉;但平地起惊澜,变数忽生。

  真爱公司不仅没有在约定的2016年5月31日前取得该房屋的所有权证,无法为郭红办理房屋过户?#20013;?#24182;且反咬一口,以郭红和丈夫在?#26412;?#24066;已有两套商品房为由,认为其不具备购房资格。

  实际上,经法院认定,郭红名下确有一套住宅房,但其丈夫名下房屋是商业用途,因此郭红不属于限购?#27573;А?/p>

  2017年6月14日,面对迟迟无法完成的交付,郭红不得不将西安真爱服务事业股份有限公?#23613;⒈本?#38142;家房地产经纪有限公司双双告?#25103;?#24237;。

  在法庭上,真爱公司面对白纸黑字签好的合同,竟然并不承认这次交易;称?#28216;?#25480;权董某对外销售该房屋,董某以真爱公司名义向郭红出售房屋的?#24418;?#26159;无权代理?#24418;?/p>

  在法院看来,合同签订前,董某多次带领郭红去看房,并提供真爱公司多种证明材料及公章。在这之后,郭红才签订房屋买卖合同。

  因此,郭红不存在任何过错。真爱公司在取得涉诉房屋的产权后,在庭审中明确表示不同意?#30007;?#21512;同,已构成违约,应承担违约责任。

  于是,2018年11月20日,法?#21495;?#20915;真爱公?#23613;?#38142;家公司继续?#30007;?#19982;郭红签订的交易?#26174;跡?#24182;于判决生效后七日内协助郭红办理房屋买卖过户?#20013;?/p>

  法院的判决并没有得到执?#23567;?#20110;是,郭红向东城区法院申请强制执?#23567;?月7日,真爱公?#23613;?#38142;家公司均被?#26412;?#24066;东城区人民法院列入被执行人名单。链家及其实际控制人左晖被采取限制消费措施。

  回顾当时2016年二季度突然开始暴涨的?#26412;?#25151;价,明眼人都看得出,这是一起赤裸裸的卖方违约?#24405;?/strong>

  就链家与左晖的处?#24120;?#20107;实上,在房屋过户过程中,起决定作用的是卖方,而并非中介公?#23613;?#22240;为卖方所有资料均由其自身提供,如果卖方如果不配?#24076;?#23601;无法过户。

  所以,即使链家有协助过户的义务,实际上也做不了什么工作。且中介都希望合同能够?#30007;校?#36825;样才能收取中介?#36873;?/p>

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